Кризис доступности: миллиарды на поддержку — но стройки встают

За последние годы правительство провинции Онтарио вложило более 5 млрд долларов в программы, направленные на ускорение строительства жилья и расширение жилищного фонда. Однако результаты вызывают недоумение: по данным RBC и Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC), средний показатель начала строительства новых домов в Онтарио за полгода — самый низкий за десятилетие. За год объем новых строек упал на 25%. Для сравнения, в других провинциях, кроме Британской Колумбии, наблюдается двузначный рост.

На рынке метрополии Торонто продажи новых домов опустились до уровня 1990-х. Продажа уже возведённых домов в среднем занимает до 20 месяцев — в два раза дольше, чем в «здоровом» рынке. Министр жилищного строительства Онтарио Роб Флак признает: «Потенциальные покупатели взяли паузу. Рынок замер».

Чего не хватает государственным программам?

1. Инфраструктурные инвестиции не влияют на цену для покупателя. Программа Municipal Housing Infrastructure (с бюджетом 4 млрд долларов) субсидирует дороги и коммуникации, но не обязывает города снижать сборы с застройщиков. Это не уменьшает стоимость квадратного метра для потребителя.
2. Финансирование привязано не к факту завершённых объектов, а к планам. Building Faster Fund в 1,2 млрд долларов поощряет мунициапалитеты за выполнение планов по количеству начатых строек, но большинство городов (включая Торонто) либо не достигают целей, либо получают выплаты даже при наличии избытка непроданных домов.

Главная причина дороговизны — налоги, скрытые в цене

Эксперты рынка отмечают, что основным барьером для массового спроса остаются не только высокие цены, но и налоговая нагрузка. Средняя цена нового дома в Онтарио — 1 млн долларов, из которых около 130 тысяч приходится на федеральный и провинциальный налог с продаж (HST). Покупатель этого напрямую не видит — налог уже включен в цену.

Действуют частичные компенсации: провинциальная скидка 24 тысячи и федеральная — до 6 300 долларов, но только на жильё стоимостью менее 450 тысяч. На практике это предложение ограничено.

Возможные решения: что предлагает рынок и что стоит на пути

1. Временное отмена налога с продаж на новое жильё. Аналитики BILD подсчитали: отмена федерального налога в Онтарио сэкономит покупателям 714 млн в год, на национальном уровне — до 2 млрд. Для бюджета Онтарио отмена этого налога обойдётся дополнительно ещё в 895 млн долларов ежегодно.
2. Стимул для застройщиков и покупателей. Временное (на 2 года) снятие налога за расчётливую цену может быстро «расчистить» рынок от избытка непроданных домов и оживить спрос в условиях высокой ключевой ставки Банка Канады.

В 2023 году обсуждалась согласованная отмена налога, однако переговоры между премьером Онтарио Дoгом Фордом и федеральным Минфином зашли в тупик из-за опасений за потери бюджета. Эксперты из Missing Middle Initiative говорят, что риск для бюджета значительно преувеличен на фоне эффекта для жилищной доступности.

Кого касается проблема и что делать покупателям?

1. Покупатели новых домов. Для тех, кто приобретает жильё на первичном рынке, налог с продаж становится одним из главных скрытых расходов, особенно если квартира выбрана для ипотеки с малым первоначальным взносом.
2. Застройщики и перспективные инвесторы. Задержка продаж и избыток непроданных объектов бьют по марже компаний, сдерживают инвестиции в новые проекты и увеличивают общий дефицит доступного жилья.
3. Города и муниципалитеты. Финансирование инфраструктуры важно для долгосрочного роста, но нуждается в синхронизации с мерами по снижению стоимости владения жильём.

Рекомендации: Покупателям жилья стоит внимательно изучать структуру цены и искать возможности льгот или возврата части налога (например, при покупке в пределах ценового порога). Для молодых семей может быть выгоднее рассмотреть уже готовое жильё или провинции с более стабильным рынком.

Вывод

Рынок жилья в Онтарио сегодня — иллюстрация того, как масштабные госпрограммы и субсидии могут не давать ожидаемого результата, если не решают базовую проблему — доступности. Экономисты и представители отрасли все чаще призывают власти к временному отказу от налоговой нагрузки как к самому прямому и эффективному стимулу спроса, который позволит оживить рынок без очередных многомиллиардных вливаний. Стоимость такой меры для бюджета — в разы меньше, чем потенциальный долгосрочный эффект для миллионов семей.

Источники:

1. National Post: Randall Denley How to fix the housing affordability problem Cut the sales tax

⚠️ Обратите внимание: Редакция InCanadaLife не является лицензированными иммиграционными консультантами или юристами. Вся представленная информация основана на официальных источниках и предназначена исключительно в информационных целях.